房產中介未履職需賠償購房者損失

案由：合同糾紛
上訴人（一審被告）：煙臺某房產公司
被上訴人（一審原告）：欒某
一審被告：齊某



【案情介紹】：
欒某向一審法院起訴請求：1.判令煙臺某房產公司賠償其購房款損失180000元；2.判令齊某對煙臺某房產公司的上述債務承擔連帶責任；3.本案訴訟費由煙臺某房產公司、齊某承擔。

一審法院認定事實：2019年11月22日，欒某（買方、乙方）與呂某（賣方、甲方）簽訂《房屋買賣合同》，約定乙方購買甲方煙臺經濟技術開發區房屋，建筑面積42.21㎡，總房款為376000元，丙方（煙臺某房產公司）代甲方收取乙方支付甲方的定金51000元，除房屋首付款145000元外，剩余房款180000元乙方通過銀行貸款的方式支付；因定金不足，收其41000元，剩余10000元隨其首付款補齊。欒某與呂某在合同尾部簽名，居間方（丙方）煙臺某房產公司未簽名或蓋章。欒某于2019年11月22日向呂某轉賬3000元、通過其婆婆李XX賬戶轉賬37000元，2019年11月25日通過手機轉賬60000元，2019年12月30日通過中國XX銀行賬戶轉賬100000元，共計向呂某付款200000元。2020年1月9日，呂某與欒某簽訂《退款協議書》，約定自2020年1月9日解除涉案《房屋買賣合同》并終止履行，呂某于協議簽訂日之后15個工作日內將所取得的房款共計200000元整退還至欒某指定的銀行賬戶，呂某退還前述費用給乙方或乙方指定賬戶后，雙方形成的債務債權即全部清結。
欒某2019年6月至2020年3月期間在煙臺某房產公司工作，煙臺某房產公司系齊某獨資的有限責任公司，齊某與呂某相識。另查明，2020年4月6日，呂某因涉嫌詐騙罪被煙臺市公安局XX分局取保候審，2020年8月26日被煙臺市XX區人民檢察院取保候審，后被指控犯詐騙罪被提起公訴。2020年11月27日，煙臺XX人民法院作出刑事判決書，事實認定：呂某2019年11月虛假出售煙臺XX房間，以收取首付款為由騙取欒某200000元，案發后呂某已退賠欒某20000元；虛假出售XXX房間，以收取購房款和公共維修基金為由騙取王XX374980元；虛假XX房間，以收取首付及公共維修基金為由騙取宮XX199980元。該判決書判決呂某犯合同詐騙罪，責令其退賠欒某180000元、王X374980元、宮XX171980元等。呂某在上訴期內提起上訴，煙臺市中級人民法院于2021年2月7日作出（2021）魯06刑終37號刑事裁定書，駁回上訴，維持原判。欒某稱呂某只退還其20000元房款，尚余180000元未退還，且呂某再無退款能力，涉案房屋是煙臺某房產公司居間介紹成交的，因其提供虛假信息、疏于審核，故應賠償欒某的損失。

【判決結果】：

一、煙臺某房產公司于本判決生效之日起十日內在80,000元范圍內就案外人呂某刑事退賠不足部分對欒某承擔補充賠償責任；二、齊某對煙臺某房產公司的上述債務承擔連帶賠償責任

判決后，煙臺某房產公司不服提出上訴，二審維持原判。

【律師提醒】：
本案爭議焦點為欒某與煙臺某房產公司是否存在居間合同關系。
居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。本案中，煙臺某房產公司作為專業的房屋中介機構，在進行居間服務時應盡到符合專業主體要求的必要、審慎注意義務，如審查核實與交易相關的主體身份、房產權屬、委托代理關系等信息或證明材料，并判斷交易的真實性、合理性。但是，煙臺某房產公司在未對呂某是否有權出賣房屋進行充分了解以及調查核實房屋信息材料的情況下，即對外推廣富饒中心的房屋，促成交易，并最終導致欒某被欺詐遭受首付款損失。欒某購買涉案房屋時系煙臺某房產公司的員工，本身就從事房屋買賣居間工作，應當對提供居間服務具備相應的能力和素養，對房屋買賣交易應注意的基本問題、應核實的基本材料和信息有充分的了解，但欒某自身并未盡到合理的注意義務，對遭受的損失亦有過錯。欒某系呂某實施合同詐騙罪的被害人，呂某騙取欒某的購房首付款系其犯罪所得，已被責令退賠，在呂某未能退賠的情況下，煙臺某房產公司應對欒某的損失承擔補充賠償責任。結合欒某、煙臺某房產公司各自的過錯程度，煙臺某房產公司在呂某尚未退賠金額中80,000元的范圍內承擔補充賠償責任比較合理。煙臺某房產公司是齊某獨資的有限責任公司，齊某未提交證據證明自己的財產獨立于煙臺某房產公司的財產，依據《中華人民共和國公司法》第六十三條“一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。”之規定，齊某應對煙臺某房產公司的債務承擔連帶賠償責任。

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。本案中，煙臺某房產公司法定代表人齊某向欒某提供房屋價款、能否落戶等信息，欒某決定購房后由煙臺某房產公司的員工周XX陪欒某與呂某簽訂購房合同、書寫合同內容并將其中一聯合同帶回煙臺某房產公司，可以認定煙臺某房產公司在涉案房屋買賣中向欒某報告了訂立合同的機會、提供了訂立合同的媒介服務，欒某與煙臺某房產公司之間居間合同關系依法成立并有效。
煙臺某房產公司就涉案房屋買賣的有關事項負有如實報告義務，煙臺某房產公司作為專業的房產中介機構，在進行居間服務時應當盡到符合專業要求的必要、合理、審慎注意義務，在其未對呂某是否有權出賣涉案房屋進行充分了解以及調查核實涉案房屋真實信息等情況下即推廣并促成交易，最終導致欒某遭受損失。一審法院根據煙臺某房產公司的過錯程度，判令其在8萬元范圍內就案外人呂某刑事退賠不足部分對欒某承擔補充賠償責任并無不當。